Lors de la création ou de la reprise d’une entreprise, l’investisseur ou l’entrepreneur est souvent invité à acheter un droit au bail. En effet, cela lui permet de bénéficier totalement de toutes les dispositions et des droits garantis par le bail commercial dont les locaux font l’objet. Mais quelle est la valeur d’un bail ? Décryptage dans l’article.
Plan de l'article
Le droit au bail : de quoi s’agit-il ?
Généralement, le droit au bail fait partie intégrante du fonds de commerce. Il représente le montant que l’acheteur doit ou verse au locataire précédent, dans le but de bénéficier des dispositions et droits garantis par les différents baux commerciaux. De plus, le droit au bail peut aussi représenter la sous-évaluation des loyers par rapport au coût de marché. L’achat du droit au bail permet également à l’acquéreur de récupérer le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire. Par ailleurs, lorsque le montant est versé par le locataire au profit du propriétaire lors de l’entrée en jouissance, on parle de « droit d’entrée » ou encore « pas-de-porte ». À noter que le traitement fiscal du pas-de-porte est très différent de celui du droit au bail.
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Pourquoi faire un bail de location ?
Dans le cas d’une location immobilière, le bail de location formalise la relation entre le locataire et le propriétaire et définit les obligations et droits de chacun. À partir du moment où la maison louée constitue la résidence principale du locataire, il doit suivre quelques règles et contenir des informations et des mentions obligatoires. De plus, ces dernières sont très différentes en fonction du type de location, que le logement soit meublé ou vide.
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Par ailleurs, le bail de location prend la forme d’un document écrit et doit être rendu disponible à toutes les parties concernées, à qui une copie authentique est remise : le locataire, le propriétaire, les colocataires, etc. De plus, il doit être similaire au contrat de bail réglementaire dont deux modèles sont dorénavant imposés au titre de la loi ALUR. Le premier modèle concerne les locations nues ou vides et le deuxième concerne les locations meublées.
Droit au bail : quelle est sa valeur ?
Pour les commerçants, deux notions juridiques se côtoient dans le cadre de leurs locaux commerciaux. La première notion est celle des fonds de commerce qui sont constitués d’éléments comme les meubles ou le matériel et d’éléments immatériels comme la clientèle. Quant à la seconde notion, elle est celle de droit au bail qui attribuera un droit pour le commerçant locataire d’utiliser ses locaux sans risque de rupture de bail précipitée. Ainsi, la valeur de droit de bail est donc le montant versé lors d’une transaction entre commerçants pour pouvoir bénéficier de ce droit d’exploitation.
Par ailleurs, celle-ci correspond à la différence qui existe entre le loyer réellement payé pour ce droit et le loyer théorique qui aurait été payé sur le marché immobilier. Enfin, la valeur de droit au bail est capitalisée sur la durée du bail grâce à un coefficient de capitalisation.
Bail commercial : quels sont les avantages ?
Les baux commerciaux présentent plusieurs avantages :
L’impossibilité de résiliation avant la fin de chaque cycle de 3 ans
Avec une durée minimale de 9 ans, le locataire est dans l’incapacité de résilier le contrat du bail commercial avant la fin de chaque période de 3 ans. De plus, ce dernier doit aussi assurer le paiement d’un loyer d’avance de 3 ou 6 mois, et ce, au moment de la signature du bail ;
La cession du bail avec le fonds de commerce
Elle est nécessaire, car généralement la valeur du fonds de commerce est en grande partie reliée au droit au bail. Ainsi, afin de garantir la stabilité et la continuité du fonds de commerce, il est recommandé au commerçant titulaire d’un bail commercial, le droit de livrer son bail en même temps que les autres éléments du fonds de commerce. Par conséquent, le propriétaire ne peut pas s’opposer à cette cession dont il doit être informé.
