15 000 euros. Ce chiffre, ni arrondi ni symbolique, trace une frontière nette pour des milliers de propriétaires en 2025 : le micro-foncier ne leur accordera pas un centime de plus d’abattement au-delà de ce seuil. Les débats sur une revalorisation du plafond ont bien eu lieu, mais la règle reste de marbre. L’abattement de 50 % ne s’applique qu’à la condition stricte de ne pas dépasser ce montant de loyers bruts, avant toute charge et en dehors des dispositifs fiscaux particuliers.
Le micro-foncier laisse certains biens à la porte : dès qu’un dispositif fiscal spécifique entre en jeu, même avec des loyers modestes, l’accès au régime se ferme. Les revenus de locations meublées, eux, sont d’emblée exclus. Les ajustements récents se concentrent sur l’éclaircissement des critères d’accès, sans toucher à la limite maximale des revenus imposables.
Le régime micro-foncier en 2025 : ce qui change pour les propriétaires
En 2025, le micro-foncier conserve ses bases. Les propriétaires bailleurs doivent pourtant rester attentifs : quelques précisions apportées par l’administration viennent affiner les contours du dispositif. Le plafond de 15 000 € de revenus locatifs bruts demeure la ligne rouge à ne pas franchir pour profiter du régime micro-foncier. Ici, on additionne tous les loyers perçus sur l’année civile, charges écartées, pour des biens loués nus et hors dispositifs fiscaux spéciaux.
Le micro-foncier allège la fiscalité des bailleurs : il suffit de déclarer ses revenus fonciers, l’administration coupe automatiquement la somme en deux avec un abattement forfaitaire de 50 %. Aucun justificatif de charges à produire, aucun détail sur les dépenses. La simplicité fait la force du régime, même si la possibilité de déduire les charges réelles disparaît pour ceux qui l’adoptent.
Le champ d’application reste limité : seules les locations nues, excluant la location meublée soumise au micro-BIC, entrent dans le périmètre. La règle vaut pour l’ensemble des biens détenus par le foyer fiscal, que ce soit un immeuble unique ou plusieurs lots. Au-delà de 15 000 € de revenus locatifs dans l’année, la bascule vers le régime réel est automatique, avec à la clé une déclaration détaillée sur le formulaire 2044.
Pour mieux visualiser les choix possibles, voici la distinction entre les deux régimes selon le montant des revenus :
- Revenus locatifs bruts ≤ 15 000 € : micro-foncier, abattement de 50 %.
- Revenus locatifs bruts > 15 000 € : passage au régime réel, avec déduction des charges réelles.
La déclaration 2042 reste la procédure à suivre chaque année pour signaler ces revenus. Ce cadre stable exige tout de même une surveillance régulière de sa situation fiscale, notamment si le parc locatif s’agrandit ou si de nouvelles règles viennent modifier le jeu.
À qui s’adresse le micro-foncier et comment savoir si vous êtes concerné ?
Le micro-foncier cible les propriétaires bailleurs de locations nues dont les revenus locatifs bruts n’excèdent pas 15 000 € par an. Ce seuil ne bouge pas en 2025. Le régime vise les particuliers percevant des loyers stables, hors location meublée, et leur propose une fiscalité allégée.
Pour savoir si vous êtes éligible, il suffit de faire le total de l’ensemble des loyers perçus sur l’année civile, avant toute déduction (taxe foncière, assurance emprunteur, travaux). Seules les locations non meublées entrent dans le champ. Les biens détenus en indivision ou via une Sci transparente sont aussi concernés, à condition que chaque associé soit une personne physique et que le cumul des revenus fonciers du foyer fiscal ne dépasse pas le plafond.
Voici les critères d’éligibilité à vérifier pour ne pas se tromper de régime :
- Location nue exclusivement : la location meublée relève du micro-BIC.
- Loyers bruts (hors charges) ≤ 15 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal.
- Biens situés en France uniquement.
La déclaration s’effectue via le formulaire 2042, sans avoir à fournir de justificatifs sur les charges. Si vos recettes dépassent le plafond ou qu’un logement bénéficie d’un régime particulier (Pinel, Malraux, etc.), impossible de rester sous le micro-foncier : il faudra impérativement passer à l’imposition au régime réel.
La praticité du micro-foncier attire, mais chaque évolution de votre situation, nouvel achat, changement dans votre parc locatif, peut entraîner un basculement de régime. Une vigilance régulière s’impose pour ne pas subir de mauvaise surprise fiscale.
Abattement de 50 % : fonctionnement, conditions et nouveautés fiscales
Le fonctionnement du micro-foncier repose sur un abattement forfaitaire de 50 % appliqué sur les revenus locatifs bruts. En clair, vous déclarez au fisc l’ensemble des loyers perçus, sans détailler vos charges. L’administration applique d’office l’abattement : la moitié du montant échappe à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Ce mécanisme allège considérablement la gestion fiscale. Le micro-foncier s’applique tant que le plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels n’est pas franchi, une règle qui ne change pas pour 2025. Les propriétaires bailleurs trouvent là une fiscalité simplifiée, sans avoir à justifier la moindre dépense, contrairement au régime réel.
Aucune modification légale ne vient bouleverser le taux de l’abattement ou ses conditions d’accès pour l’année. Attention toutefois : certains dispositifs spécifiques (Pinel, Denormandie, monuments historiques…) poussent automatiquement vers le régime réel, même en cas de faibles revenus.
Pour bien comprendre les règles du jeu, voici les points-clés du régime en 2025 :
- Abattement unique : 50 % appliqué sans démarche supplémentaire.
- Plafond : 15 000 € de revenus locatifs bruts par foyer fiscal et par an.
- Exclusion : locations meublées (micro-BIC), dispositifs fiscaux dérogatoires.
Le micro-foncier ne concerne jamais les meublés touristiques ni les revenus relevant du micro-BIC. Pour ces derniers, des règles et abattements spécifiques s’appliquent, adaptés à la fiscalité de la location meublée.
Micro-foncier ou régime réel : quelle option privilégier pour votre projet locatif ?
Le choix entre micro-foncier et régime réel façonne la fiscalité annuelle des propriétaires bailleurs. Sous le micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les revenus locatifs bruts jusqu’à 15 000 €. La gestion reste rapide : il suffit de déclarer la totalité des loyers perçus sur la 2042, sans justificatif à fournir. Ce régime est adapté à ceux dont les charges réelles sont modestes.
Le régime réel séduit surtout ceux qui engagent des charges déductibles conséquentes : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Ici, la déclaration 2044 s’impose et chaque dépense doit être étayée par un justificatif. L’avantage ? La possibilité de générer un déficit foncier à reporter sur le revenu global (plafonné à 10 700 €/an), ce qui séduit particulièrement les investisseurs dans l’ancien ou ceux qui rénovent en profondeur.
Pour aider à comparer les deux options, voici un point synthétique :
- Micro-foncier : simplicité, abattement automatique, gestion administrative minimale.
- Régime réel : déclaration détaillée, optimisation possible via les charges, intérêt marqué en cas de déficit foncier.
La décision ne se résume pas à un choix binaire. Il s’agit d’analyser la structure de ses charges, la rentabilité locative et l’évolution possible de sa situation. Passer au régime réel est possible sur simple demande, mais l’option vous engage pour trois ans. Réfléchissez aussi à l’impact sur votre trésorerie et votre rentabilité nette. Car derrière chaque régime, c’est la santé économique de votre projet locatif qui se joue.
